持ち家や投資物件を貸す契約の流れ①

前回は「住まいを借りる契約の流れ」をお伝えしました。

今回は「持ち家や投資物件を貸す契約の流れ」を2回に分けてお伝えします。

持ち家や投資物件を貸す場合、やらなければならないことがいくつもあります。

事前に知っておくべき手続きやポイントをご紹介します。

個人が所有する物件について、借主と賃貸借契約を結び、経営を行う分には宅地建物取引業には当たりませんので、宅地建物取引業免許は不要です。

しかし、入居者募集から始まり、契約とそこに至るまでの諸々の書類準備や手続きをすることは素人ではなかなか難しいことです。

しかも、もしも入居後に契約内容についてトラブルが起きたりしたらどうしますか？

うまく対応できないことが多いのではないでしょうか。

ですので、一般的には不動産会社に物件の賃貸借取引の「仲介（媒介）」を依頼する方が大半です。

不動産会社は住まいの賃貸借にかかわるすべての手続きを貸主に代わって行ってくれますので、トラブルがあった時も安心です。

不動産会社に仲介業務を依頼する際には「媒介契約」を結びます。

媒介契約には、具体的な不動産会社の活動内容によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があります。

それぞれに特徴があり一概にどれがいいとは言えませんし、もちろん費用が発生しますので自分に合った契約形態を選択しましょう。

さらに借主が住み始めた後の家賃の回収、住戸のトラブル対応、清掃やメンテナンス業務、空室になった場合の入居者の再募集など、貸主には賃貸経営にかかる業務がたくさんあります。

これらについても、代わりに引き受けてくれる不動産管理会社に業務委託するのがいいでしょう。

持ち家や投資物件を貸し出すには、その物件の詳細を正しく把握した上で明示をしなければなりません。

借主にとっては、物件の情報が曖昧だったり不足していたりしたら、借りようという気にはならないものです。

ですので、物件の内・外部、付属施設、利用可能な交通機関、周辺の公共施設や環境といった物件概要は正しい情報をできる限り詳しく明示しましょう。

各住戸については正確な面積、各種付帯設備、収納の数、築年数など、付属設備は、駐車（輪）場の有無と料金、セキュリティ設備、ライフラインの設置状況などを明確にします。

交通機関・周辺環境といった物件そのもの以外の情報は、候補となる入居者属性の範囲に影響しますので、できるだけ便利でかつ多様性が出るように調べるといいでしょう。

これら物件概要の調査・作成についても、基本的には仲介依頼先の不動産会社が行ってくれます。

ただし住居の情報については、持ち主である貸主が提供することになるので、購入時から保有している資料などを事前に用意しておく必要があります。

物件の概要を把握するのと合わせて、所在エリアの家賃（賃料）相場を調べることが重要です。

そして物件概要と相場を照らし合わせて、貸し出す物件の家賃を決めていきます。

家賃の算出方法として、「積算」「比較」といったニつの方法があるので紹介します。

①「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。

以下の式で表されます。

｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋貸主の利益  ｝÷ 償却期間 ＝ 月額家賃

②「比較」とは、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査し、それを立地や築年数、間取タイプ、設備、仕様などから比較・修正して、自己物件の家賃を算出します。

 

「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては借りたいというニーズを獲得できませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。

その際、「2DK・月額80,000円」というように賃料の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。

この「単価」というのは「坪単価（または1帖あたりの単価）」のことで、有効居室面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない部分を除いた単価で表す方法です。

この方法ですと、近くに比較できる物件がないときや、変則的な間取りの物件での賃料査定が可能になります。

具体的には、有効居室面積1帖あたりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきます。

 
しかしながら、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。

ですから、そうした情報に詳しい地元の不動産会社や多くの物件の仲介を取り扱っている不動産会社に賃料の査定を依頼することは、間違いやなかなか借り手が見つからないというリスク低減につながるのです。

入居条件については、ターゲットとなる候補者属性を含め、きちんと考えなくてはなりません。

まず間取りや広さによって、単身（一人暮らし）向けかファミリー向けかに分かれます。

交通利便性や周辺環境によっても通勤・通学する人向けか、子育てするファミリー向けかなどに分けることができます。

同じ一人暮らしでも近隣に大学や専門学校などが多ければ、学生中心の募集となるでしょう。

また、セキュリティ設備がしっかりしている、日常のマンション管理を強化しているという物件ならば「女性限定」という選択もできるかもしれません。

そうすると安心・安全を求める女性にとっては魅力的な物件になるので、空室を回避する対策になる可能性があります。

ただし入居条件を狭く限定してしまうと、思ったより応募が少なかったときに募集範囲を広げることができないので、反対にデメリットとして作用してしまう可能性も十分に考える必要があります。

その他、「ペット」をどうするか、「楽器」などの音が出るものについての条件・ルールはどうするかなどは、物件の構造・仕様上可能かどうかと近隣への迷惑という点も考えて決める必要があります。

トラブルが面倒だから全部禁止という考え方もあるでしょうが、許容することによって同地域の競合物件に比べて魅力が打ち出せ、優位に賃貸経営が行えることもあるので、最初は広く可能性を探ってみるのがいいかもしれません。

さらに、入居時の初期費用の設定で競争力を高める方法もあります。

敷金や礼金を減額またはナシにしたり、入居当初一定期間の家賃を不要とする「フリーレント」も効果的です。

賃貸借の契約条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを検討しましょう。

普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても、契約期間満了時に借主は契約更新をして住み続けることができます。

貸主側から契約更新を拒絶・解約を求める場合は、正当な事由が必要であることと、借地借家法で定められた一定期間以上の予告期間を設けた上で更新をしない旨の通告を行うことという要件を満たさなければなりません。

また、契約期間の途中で解約を求める場合は、必ず契約時に中途解約についての特約を設定しなければなりません。その上で正当事由をもって、法令で定められた通告期間などを守る必要があります。

一方、定期借家契約ですと、貸主に正当な事由がなくても賃貸借契約期間の満了をもって契約が終了し、借主は住戸を明け渡すことになります。

ただし定期借家契約でも、契約期間が1年以上の場合は借主に対して契約期間の終了についての通知義務がありますので注意が必要です。

また、借主から見れば普通借家契約よりも不利な契約になりますから、定期借家の賃料は低めの設定になるのが一般的です。

さらに礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、賃貸収入は低めになると考えられます。

仲介する不動産会社によっては、入居者募集の広告出稿に対して、貸主に別途費用の負担を求めることがあります。

不動産会社からの申し出に納得した上で広告活動を行った場合には、当然その費用を負担することになります。

もちろん不動産会社はその費用分の広告活動を行いますが、借主が見つかったとして結果的にその活動効果によるものかどうかは明確に測りにくいものです。

ですから、広告活動については不動産会社に任せきりにせず、事前に内容を理解・協議した上で決めるべきでしょう。

媒介契約の種類によって頻度が異なりますが、仲介会社は貸主に対して活動状況の報告義務を負います。

この報告内容についても事前にきちんと取り決めて、十分に状況の把握ができるようにしましょう。

場合によっては方針の変更が必要になるかもしれませんので、その検討ができるように仲介会社とうまく連携しておくといいでしょう。