住まいを借りる契約の流れ

みなさんはお部屋を借りたことはありますか？

賃貸住宅を借りる際には「知っていなければならないこと」「知っていると得をすること」が沢山あります。

ここでは様々な情報のポイントを紹介します^^

１．予算と希望を整理する

お部屋探しには、自分や家族にとって何が大切か、何を最優先にするかを決めておくことが重要です。
全ての希望を満たす物件を見つけることはなかなか難しいですから、どのような条件を優先するのかを決めておかないと、物件を決められないまま数ヶ月経つことも珍しくありません。

（１）最初に、「いくらまでの賃料なら無理なく支払えるか」ということが重要になります。
家賃の理想家賃は手取り収入の30％程度に抑えておくことが理想です。

（２）その範囲内で生活やライフスタイルを考慮し、優先順位を決めておく必要があります。
例えば、①とにかく家賃が安いほうがいい、②職場まで●分以内のところ、③オートロックがついているところ…など。

予算の範囲内であれば古くても広い物がよいのか、多少狭くても新しい物がよいのか、「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと、物件を探すことが難しくなります。

２．家賃の相場を調べる

お部屋探しを始めるとき、最初に予算を考えながら、自分が希望するエリアの「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場はエリアごとにほぼ決まっています。

例えば、ワンルームマンションの相場が「7万円台」のエリアで「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は低いということです。

自分が払える予算と希望エリアの家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件に折り合いをつけて家賃相場がもっと安い別のエリアで探す方が近道といえます。

また、2月～4月や9月は不動産会社の繁忙期でもあるので、部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、若干相場が高くなる傾向にあります。

１．インターネットや情報誌

インターネットによる賃貸情報収集は広範囲の情報を素早く収集でき、また賃料相場を把握するのにも非常に便利です。

賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。
情報を集めてから発行するまでに1～2週間はかかるので、情報誌が発売された時点ではすでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。
しかし、賃貸情報誌には数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。

２．不動産会社の賃貸情報

不動産会社は、2つの方法で賃貸物件の広告を出しています。
1つめは、インターネットや賃貸情報誌を利用して消費者に直接PRする方法（消費者向け情報）です。
2つめは、他の不動産会社に対して賃貸情報を公開する方法（不動産業界内情報）です。

この業界内情報は、消費者の目に直前触れることはほとんどないのですが、不動産会社に行けば見せてもらうことができます。

１．入居申し込みは「契約」ではない

物件を内見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。

この入居申込書の書式は不動産会社によって違いますが、記入項目は住所・氏名・年齢・電話番号・職業・年収など基本的なものです。

入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておきましょう。

 

２．入居審査で落ちることもある 

家主は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その入居希望者を入居させるかどうかを判断します。

これを「入居審査」といいます。入居審査にかかる時間は大体一週間ぐらいです。

この入居審査で家主が入居をOKしないケースもあります。

家主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは当然のことといえるでしょう。 

 

３．預かり金を支払うとき 

物件を内見して気に入った場合、入居申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヵ月分ぐらいの金銭を不動産会社に預けるケースがあります。

この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」などと呼ばれています。

金銭を預けた場合でも「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。

つまり預り金を不動産会社に預けても、家主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。

契約が不成立の場合預り金は返還されますが、念のためそのことを明記した預り証を不動産会社から作成してもらいましょう。

契約が成立した場合は、一般的に必要な諸費用の一部として取り扱われます。

１．契約までに借主が用意するもの

（１）契約までに用意する書類一覧 

賃貸借契約までに個人で用意する書類は一般的には次のとおりです。

・入居する人の住民票

賃貸借契約の際には、入居する人の住民票を提出するのが一般的です。
したがって、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く入居する人（自分だけでなく入居する家族全員）の住民票を用意しましょう。
住民票は、市区町村役所またはその出張所で交付してもらいます。 

・入居する人の収入を証明する書類

賃貸借契約の際に、入居する人の収入証明書を提出するケースがあります。
収入証明書とは、サラリーマンの場合、会社から年に一度交付される「源泉徴収票」ですが、毎月の給与明細書でもよいことがあります。
収入証明書が必要かどうか、不動産会社に事前に聞いておきましょう。

また、自営業の場合は、税務署に確定申告をした際に交付される「確定申告書の写し」や「納税証明書」が必要になります。 

家主によって、保証人の印鑑証明書など、他にも必要な書類が求められる場合がありますので確認したうえで準備しましょう。


※なお、法人契約の場合は異なります。

（２）契約までに用意するお金一覧

首都圏の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。 

・礼金…家賃の0～2ヵ月分 

・敷金…家賃の2～3ヵ月分 

・仲介手数料…家賃の0～1ヵ月分＋消費税 

・前家賃…家賃と管理費の1ヵ月分程度 

・損害保険料…1～2万円程度 

１．重要事項説明書をチェックする

重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。

不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前にこの重要事項説明書を入居者に交付する義務があります。

重要事項説明書は、契約書と重複する内容が多数含まれていますが、非常に重要な書類です。

不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に説明する義務があります。

このとき内容を説明するのは、一定の資格を持った人（宅地建物取引士）が取引士証を明示して行わなければなりません。

重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたらその場で質問してもかまいません。

また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。

定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いておく必要があります。

そして、最終的に納得した上で、契約手続きを行ってください。

 

２．契約書は納得してから署名する

賃貸借契約書にはすぐに署名・押印するのではなく、不動産会社にわからないところを質問して、すべて納得してから署名・押印するようにしてください。

賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。

例えば、契約を結んだが後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。

入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合は礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。

入居者には、基本的に敷金が戻ってくるだけですので注意しましょう。